令和8年の主な相続・贈与の変更点

2026年3月1日

令和8年（2026年）の相続に関する大きな変更点として、教育資金の非課税措置の終了や、住所変更登記の義務化（4月1日〜）が挙げられます。

📅 令和8年の主な相続・贈与の変更点

✅ 教育資金一括贈与の終了
- 令和8年3月31日で非課税措置が期限切れとなり終了。
✅ 住所・氏名変更登記の義務化
- 令和8年4月1日から変更日から2年以内の登記が必要。
✅ 相続登記の申請義務化（継続中）
- 知った日から3年以内の申請が必要（違反時は過料）。
✅ 令和8年度税制改正の動向
- 相続前5年以内の貸付用不動産等の評価見直し（令和9年適用へ向けた周知）。

令和8年（2026年）の相続に関連する重要トピックについて、法改正による手続きの義務化と、直近の税制改正による重要な変更点の2つの視点から詳しく解説します。

1. 不動産の「住所・氏名変更登記」の義務化（令和8年4月1日〜）
令和6年4月から相続登記が義務化されましたが、令和8年4月1日「住所や氏名の変更登記」も義務化されます。

内容： 引越しによる住所変更や、結婚・離婚による氏名変更があった場合、変更から2年以内に変更登記をする必要があります。
罰則： 正当な理由なく放置すると、5万円以下の過料の対象となります。
過去の変更分も対象： 施行日（令和8年4月1日）より前の変更であっても、令和10年（2028年）3月31日までに登記を行う必要があります。
※あわせて、法務局が住民基本台帳等から自動で変更を反映する「スマート変更登記」制度も始まります。

2. 税制改正による「駆け込み相続対策」の規制
税制改正により、これまで定番だった「不動産を使った直前の相続税引き下げ対策」が大きく規制されます。

① 貸付用不動産の評価見直し（通称：5年ルール）

従来の仕組み： 現金をアパートなどの「貸付用不動産」に換えると、相続税の評価額が市場価格の半分程度まで下がるため、直前の節税対策として使われていました。
変更点： 相続や贈与の5年以内に取得・新築した貸付用不動産は、路線価ではなく原則として「通常の取引価額（時価ベースの約80%）」で評価されるようになります。
適用時期： 令和9年（2027年）1月1日以降の相続から適用されますが、令和8年中に購入した物件であっても、購入後5年以内に相続が発生した場合はこの新ルールが適用されます。

令和8年度（2026年度）の税制改正により、相続税・贈与税は富裕層の不動産節税の規制強化と非課税措置の終了を中心に大きく変化しました。今回の改正は大枠の税率や基礎控除に変更はありませんが、「不動産を使った直前の税金対策」に厳しいメスが入ったのが特徴です。

1. 不動産を活用した「節税対策」の規制強化
市場価格と相続税評価額（路線価など）の大きな開きを利用した節税スキームが厳格化されます。

貸付用不動産の「5年ルール」導入（令和9年1月〜適用予定）
- 内容： 相続または贈与の前5年以内に対価を得て取得・新築した賃貸マンションやアパート等は、従来の低い路線価評価ではなく、通常の取引価額（時価ベース・原則取得価額の80%）で評価されるようになります。
- 影響： 亡くなる直前に借入れをして駆け込みで賃貸物件を購入する、といった急な相続税対策の効果が薄くなります。ただし、取得から5年を超えた物件は従来通りの評価となります。
不動産小口化商品の「時価評価」への変更（令和9年1月〜適用予定）
- 内容： 都心のビルなどを一口単位で1,000万円などから購入できる「不動産小口化商品」について、取得時期を問わず一律で通常の取引価額（時価）で評価されます。
- 影響： これまでは現金で持つより評価額を7〜8割引き下げられたため非常に人気の節税商品でしたが、令和9年以降の相続・贈与については節税目的でのメリットがほぼなくなります。

2. 生前贈与に関する制度の終了

教育資金の一括贈与非課税措置の終了（令和8年3月31日まで）
祖父母などから孫へ最高1,500万円まで教育資金を一括贈与できる特例が、予定通り延長されずに終了となりました。※ただし、この制度を使わなくても「入学金や授業料など、その都度必要な分だけ直接支払う教育費」は元々非課税です。

3. 事業承継・農地の納税猶予の期限延長など
中小企業や個人事業主、農家向けの納税猶予制度の期限が延長され、個人事業用資産や非上場株式の計画提出期限、医業継続・農地の適用期限や利子税免除がそれぞれ延長されています。また、過去の法改正による「生前贈与の持ち戻し期間の段階的延長（3年⇒7年）」の進行にも注意が必要です。時期によって相続財産への加算期間が異なるため、早めの確認が求められます。